建议正文

受经济下行影响，当前我区物业领域矛盾较多，在小区业委成立、物业企业选聘、大修基金使用、公共收益管理等方面存在较多矛盾和冲突，而相应的管理和服务还未完成跟上，在问题解决过程中，小区业主就组织几十人甚至上百人到区急访，形成很不好的社会影响，主要问题有以下几点：

一、小区成立业主委员会的过程中，部分业主打着依法办事的幌子，以小区规则为由拒不让有正能量的业主参与

由于小区大多数业主（包括部分是党员干部的业主）对小区管理不上心，不愿意参与基层社会治理，都怕矛盾，都有多一事不如少一事的思想，这就造成一些别有用心的人员钻营想法进入业委会，成立进入业委会后，相关人员百般刁难既有物业公司和社区，利用业委会的职权谋取私利，在小区管理决策中独断专行，不顾及广大业主的利益和诉求，将业委会变成实现个人意志的工具，而非为全体业主服务。甚至部分业委会成立的目的，不是为促进企业改进服务、提升品质，而只是为了更换既有物业服务企业，成立时就是矛盾。以上这些情况，都损害了业主权益，破坏了小区的和谐稳定与公平公正。

二、公区收益项目明细模糊、收支数据笼统、公示时间与周期不规范

大多数物业小区公示内容仅简单罗列了部分公区收益来源，导致业主难以全面了解公区资源的利用情况。在收入和支出的统计上，仅给出了总数额，未对各项收支进行细分。公区收益公示未能按照固定的时间进行发布，有时延迟较长时间才公示，且公示周期不统一，缺乏规律性，导致业主不能及时获取信息并进行监督，存在大多数物业公示的公共收益弄虚作假的现像。

三、物业公司之间不正当竞争，存在专业物闹现象

由于每个物业公司为了发展业务。往往会到一些小区使用给予好处的方法发展一些刺头业主也叫（物闹），这部分业主常常提出一些超出物业服务范围或者违背小区管理规定的无理要求。当物业依据相关规定和合同条款拒绝这些不合理诉求后，刺头业主在没有任何事实依据的情况下，通过小区业主微信群、在楼道等公共场所的口头传播等方式，散布诸如“物业乱收费，费用去向不明”“物业故意损坏小区设施以获取维修资金”等虚假谣言。这些谣言迅速在业主群体中扩散，引起了广大业主对物业的误解和猜疑，使得许多原本信任物业工作的业主也开始产生抵触情绪。业主拒缴物业费，最终导致物业运营困难，主动撤场，从而达到从新选聘新的物业公司的目的。

建议：针对以上问题，建议相关单位专题调研，制定党建引领小区自治办法、引导党员干部主动参与小区治理，引导成立物业管理委员会或者业主委员会。同时，建议行业主管部门依法充分履职，加大物业管理行业的监督，加大对物业公司的公共收益的检查力度，并对存在问题的公司进行严格处罚。同时，对专业物闹、对恶意采取不正当竞争手段的公司和人员，建议公安机关进行严厉打击。

办理简述

长寿区住房和城乡建设委员会：

一、坚持问题导向，加强行业管理

近年来，物业领域矛盾纠纷日益突显，物业服务履约不到位、公共收益管理不规范、信息不公开透明等问题受到业主广泛关注。在上级部门指导下，我委坚持问题导向，加强物业行业管理，开展行业专项整治并取得初步成效。一是开展“物业服务履约不到位问题”专项整治，制定工作方案，明确整治目标、任务、路径、措施等，按照企业自查，住建、属地街镇联合抽查检查和属地街镇全覆盖检查模式推进整治行动落实落地。截至目前，已检查住宅小区130个，发现履约不到位问题

71个，督促问题立查立改61个。联合整治重点问题，会商研判问题线索28条，移交问题线索3条，约谈物业企业负责人28人次。二是深入开展侵占业主公共收益问题治理。组织开展公共收益排查摸底，涉及65个小区、公共收益970万余元。组织头部物业服务企业管理的24个物业小区试点贯通公共收益缴存至物业专项维修资金专户，目前凤城华府、凤城学府、公园里、保利壹号4个小区已将公共收益缴存到物业专项维修资金专户共78.4万元。跟踪退场物业服务企业公共收益移交问题，通过约谈、督办、上报等方式，督促完成文林雅居未移交的40万元公共收益移交至文林雅居业委会，保障业主合法权益。三是强化透明服务，开展“三亮三即时”主题活动。“三亮”是指亮服务内容、亮收益收支情况、亮履约情况；“三即时”是指设施设备即时维修、建议投诉即时办理、困难需求即时帮助。组织各住宅小区全面推行“三亮三即时”主题活动，保障各方信息对称。组织7街1镇对推行情况全覆盖监督检查，书面责令6家企业限时整改“三亮”内容不全、公示牌位置不显著等问题，实现住宅小区“三亮”全覆盖，强化物业服务透明度，保障业主知情权。

二、强化党建引领，深化培育红岩先锋物业

2025年5月，我委会同区委组织部、区委社会工作部联合印发《关于深化培育“红岩先锋物业”提升党建统领住宅小区治理水平的实施方案》，协同推进工作落实。我们以党建引领、提升物业服务水平、增强群众获得感幸福感安全感和认同感为目标，以强化社区物业党建联建、推动小区治理更好融入“141”基层智治体系为路径，以深化培育“红岩先锋物业”为载体，在物业服务企业、社区物业服务中心、业主委员会和其他物业自治组织中，按照党建强、队伍强、机制强、服务好、治理好、反响好“三强三好”的标准，积极培育“红岩先锋物业”，牵引带动全区党建统领住宅小区治理水平整体提升。一是推动物业服务企业和住宅小区党建工作全覆盖，提升物业服务企业党组织组建率，因地制宜建立小区党组织，目前，物业服务行业设立行业党委1个，成立物业管理协会党支部1个，成立物业服务企业党支部13个，菩提街道辖区内小区已成立小区党支部、网格党支部等30个；二是强化党组织对业主委员会的领导，推动组建业主委员会或物业管理委员会，提升业委会等自治组织党员占比，强化人选把关，推动符合条件的居民党员骨干、在职党员、机关企事业单位退休人员、退役军人、代表委员等通过法定程序担任业主委员会成员，鼓励业主委员会与社区两委成员交叉任职；三是健全党组织领导下的社区物业协调共治机制，充分发挥党员在小区治理中的先锋模范作用，引导各方力量参与物业管理服务，推动物业矛盾纠纷闭环处置，强化物业服务监督管理，提升物业服务企业应急能力。

下一步，我们将继续认真学习、吸纳您的建议，通过持续开展专项整治行动、规范物业行业运行机制，推动党建引领下物业管理与社区治理深度融合，积极探索自治组织独立行使民事权、承担民事义务的新路径，提升业主自治能力，推动物业管理高质量发展。

协办单位

长寿区委社会工作部：

根据《重庆市物业管理条例》第五条，业主大会、业主委员会、物业服务企业等应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动；第八十三条，区县（自治县）住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和居（村）民委员会应当加强对公共收益、物业专项维修资金、业主分摊费用、业主委员会工作经费等业主共有资金的监督和管理，共有资金的收支情况接受全体业主的监督；第九十七条，居（村）民委员会履行下列职责：（一）协助和配合街道办事处、乡（镇）人民政府做好本条例第九十六条的相关工作……。区委社会工作部将加强对社区“两委”工作的指导力度，充分发挥社区“大党委”作用，利用在职党员到社区报到等工作为契机，发挥居委会自治优势，将业主中的党员、社会组织骨干选进业主委员会或物业管理委员会，加强对业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业的监管，做好矛盾排查和防范化解工作。